Vedtekter

VEDTEKTER FOR SAMEIET SANDAKERVEIEN 10 B-E

Vedtatt i sameiermøte den 26. april 2001 i medhold av lov om eierseksjoner Lovom eierseksjoner (eierseksjonsloven) (DATO: LOV-1997-05-23-31)

Endret i sameiermøte av 21.04.2004, 20.04.2005, 27.05.2010, 06.04.2011. Sist endret på ordinært sameiermøte 30.04.2013

§ 1

Navn og formål

Sameiet Sandakerveien 10 B-E består av 48 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner i henhold til oppdelingsbegjæring tinglyst den 8. august 1997.

Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen, gnr. 225 bnr. 226 i Oslo kommune, med fellesanlegg av enhver art.

§ 2

Organisering av sameiet, råderett

Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver sameier har hjemmel til sin seksjon, og eksklusiv bruksrett til den bruksenhet som utgjør seksjonen. Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter, samt husordensregler fastsatt av sameiermøte.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.

Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjoner.

§ 3

Fellesutgifter

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Fellesutgiftene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre annet gyldig vedtas med tilstrekkelig flertall. De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameierforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.

I tillegg er det tinglyst pant for kr 25.000 med prioritet etter 80 % av den enkelte seksjons lånetakst til enhver tid.

§ 4

Vedlikehold

Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen er i sin helhet seksjonseiers ansvar. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen. Det presiseres at sluk med tilhørende grenrør (synlig fra etasje under) omfattes av vedlikeholdsplikten. Innkassing, egen innstøping av rør i vegger og/eller andre hindringer utført av nåværende eller tidligere seksjonseiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt.

Seksjonseieren er ansvarlig for å holde seksjonen oppvarmet, slik at rør ikke fryser. Oppussing i vinterhalvåret som nødvendiggjør demontering midlertidig/permanent av radiatorer tillates ikke. Ved utbytting av radiatorer må det byttes til radiatorer med samme effekt som originalt. Seksjonseieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks.

Oppussing av bad/kjøkken skal godkjennes av styret, og utføres forskriftsmessig av kvalifiserte fagfolk. Unndragelse fra dette, vil medføre erstatningsansvar ved eventuell senere vannskade som påfører Sameiet kostnader.

Vedlikeholdsplikten omfatter også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkonger og terrasser og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke.

Seksjonseiere som har enerett til å benytte balkong har også plikt til å holde balkongene fri for snø og is, slik at det ikke er fare for ras fra balkongene.

Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.

Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene, er sameiets ansvar.

Seksjonseiere som har enerett til å benytte balkong har også plikt til å holde balkongene fri for snø og is, slik at det ikke er fare for ras fra balkongene

§ 5

Vedlikeholdsfond

Sameiermøte kan avsette til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves sammen med den månedlige betalingen til dekking av fellesutgiftene.

§6

Registrering av sameiere

Kun fysiske personer kan erverve inntil to seksjoner i sameiet. Erverver og leier av seksjon må meldes til styret og forretningsfører for registrering innen 14 dager etter overtakelse.

§ 7

Styret

Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder, to andre medlemmer med varamedlemmer. Styret velges av sameiermøtet med alminnelig flertall, og for to år. Styrets leder velges særskilt. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

§ 8

Valgkomite

Sameiermøtet velger hvert år en valgkomite. Denne består av to medlemmer, hvorav styret oppnevner ett medlem av og blant styremedlemmene eller varamedlemmer. Sameiermøtet velger en representant blant seksjonseierne. Valgkomiteen velger selv sin formann.

§ 9

Styrets kompetanse

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og eller sørge for forvaltningen av sameiet anliggende i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med lov om eierseksjoner å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til sameiermøtet.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn.

§ 10

Om styremøtet

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget.

Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen underskrives ved godkjenning på påfølgende styremøte.

§ 11

Om sameiermøtet

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

På sameiermøtet har hver seksjon én stemme.

Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte, med forslags-, tale-, og stemmerett. Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller foreligger gyldig forfall. Revisor og et t ekstra

 

hustandsmedlem fra hver boligseksjon, styremedlemmer og leiere av boligseksjon, har rett til å være tilstede på sameiermøtet og rett til å uttale seg.

Sameiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Sameiere har rett til å ta med rådgivere. Rådgiver har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.

Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiermøtet. Protokollen sendes sameierne senest en måned etter sameiermøtet.

§ 12

Innkalling til sameiermøtet

Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst tre dager.

Styret kan på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene og vedtas med minst to tredjedelers flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Senest en uke før ordinært sameiermøte skal styrets årsberetning, regnskap og revisjonsberetning budsjett og andre saksdokumenter til saker på sameiermøtet, sendes til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal også være tilgjengelige på sameiermøtet.

Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak i sameiermøte ikke innkalt, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skrifteretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte.

§ 13

Saker som skal behandles på ordinært sameiermøte

På det ordinære sameiermøtet skal disse saker behandles:

  • Konstituering.
  • Styrets årsberetning.
  • Regnskap.
  • Budsjettforslag.
  • Leiepris parkeringsplasser.
  • Valg av styre- og varamedlemmer, samt valgkomite.
  • Andre saker som er nevnt i innkallingen.

 

§ 14

Møteledelse og flertallskrav

Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier.

Med de unntak som følger av loven eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om:

  • ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,
  • omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
  • salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
  • andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning,
  • samtykke til endring av formål for bruksenheter, og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmetall
  • tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige

fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlig endring av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

§ 15

Revisjon og regnskap

Sameiets revisor velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges. Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. I Sameiet Sandakerveien 10B-E må revisor være statsautorisert og regnskap og årsoppgjør utarbeidet etter reglene i lov om regnskapsplikt av 13. mai 1977 nr 35. Regnskap og revisjonsrapport fra foregående kalenderår skal legges frem på ordinært sameiermøte.

§ 16

Forretningsfører

Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjoner, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.

§ 17

Mislighold

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr eierseksjonsloven § 26.

Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt bed tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

§ 18

Fravikelse

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelslovens kapitel 13, jfr lov om eierseksjoner § 27.

§ 19

Endring på seksjonen/fasaden inkludert bygningsmessige arbeider Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc, skal skje etter en samlet plan for hele Sandakerveien 10B, og etter forutgående godkjenning av styret. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av

ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet for sameiermøtet til avgjørelse.

Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre sette opp radio-og TV- antenne/parabol eller andre installasjoner som krever montering på balkong eller fasade.

§ 20

Parkeringsplasser

Sameiet disponerer 6 parkeringsplasser. Fordelingen av plassene gjøres av styret og skjer etter følgende regler:

  1. Forretningsdrivende i Sameiet Sandakerveien 10 B vil ha førsterett til å leie de tre parkeringsplassene utenfor forretningslokalene. Ønsker ikke forretningene å benytte disse vil øvrige seksjonseiere i sameiet å få tilbudet, før eventuelle eksterne søkere. De tre parkeringsplassene mot Sandakerveien leies ut til seksjonseiere, før eventuelle eksterne søkere.
  2. Parkeringsplassene fordeles etter ansiennitet, dvs. egen eiertid dersom eier ikke tidligere har hatt parkeringsplass. Dersom eier tidligere har hatt parkeringsplass beregnes i stedet ansiennitet som antall år siden sist eier hadde parkeringsplass
  3. Leietiden avtales til 1 år av gangen. Leier kan etter endt leieperiode søke om ny leieperiode, men stiller da bak eventuelle nye søkere.
  4. Leieprisen bestemmes på årsmøtet.
  5. Søknad om å få leie plass sendes styret fortløpende etter at ledige plasser er annonsert ved informasjonsoppslag.

§ 21

Sykkelparkering

Sykler skal plasseres i stativ på gårdsplass eller i sykkelbod i kjeller. Hver leilighet kan ha inntil to sykler på disse stedene. Dersom beboerne i en leilighet har flere sykler må disse oppbevares i bod tilhørende leilighet. Dispensasjon fra denne regelen gjelder for barnesykler og kan gis av styret.

§ 22

Vaske og oppvaskmaskiner

Alle vaske- og oppvaskemaskiner som benyttes i leilighetene må være tilknytet fast opplegg for både vanntilførsel og vannavløp. Der vannskader oppstår og så ikke er tilfelle tilfaller egenandelen på forsikringen eier av leiligheten der vannskaden oppsto.

§ 23

Endringer i vedtektene

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

§ 24

Habilitetsregler for sameiermøte og styre

Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sameiermøte om rettshandel ovenfor seg selv eller om eget ansvar, eller om pålegg om salg eller fravikelse av egen seksjon. Heller ikke kan noen delta i avstemming om slike saker ovenfor tredjemann dersom man har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.

Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelser av noe spørsmål som vedkommende har en fremtredene personlig eller økonomisk særinteresse i.

§ 25

Husordensregler

Beboerne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt, og er innforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser ovenfor sameiet.

§ 26

Forholdet til lov om eierseksjoner

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i Lovom eierseksjoner (eierseksjonsloven) (DATO: LOV-1997-05-23-31)